Işıkören Danışmanlık Kurucu Ortağı Hilmi Işıkören, Mart ayı konut satışları ile ilgili bir değerlendirme yaptı. İşte Hilmi Işıkören’in o yazısı… Mart Bize Şunu Söyledi: Piyasa Ölmedi, Eleme Başladı Savaş çıkmadan bile piyasalar savaş psikolojisine girer.
Çünkü belirsizlik, faizi değil… davranışı değiştirir. Ve şu an konut piyasasında olan tam olarak bu. Geçen yıl herkes aynı şeyi söyledi: “Satış varsa piyasa iyidir.
Satış düşerse piyasa bozulmuştur. ” Hayır. Konut piyasası bu kadar basit okunmaz. Çünkü sayı tek başına yetmez. Sayının nasıl oluştuğuna bakmazsan, nabzı değil ateşi ölçersin.
TÜİK’in Mart verisi ve ilk çeyrek toplamı bize çok net bir şey söylüyor: Piyasa ölmedi. Ama artık herkesi taşımıyor. Seçiyor. Ayırıyor. Eleyen bir piyasaya döndü.
Rakamlar Yalan Söylemez Ama Eksik Konuşur İlk çeyrekte toplam 349. 396 konut satıldı. Geçen yılın aynı dönemine göre sadece %0,3 düşüş. Yani yüzeyde bakarsan: “Piyasa stabil.
” Ama içine girince tablo değişiyor: * Ocak: 111. 480 (zayıf başlangıç) * Şubat: 124. 549 (geçici sıçrama) * Mart: 113. 367 (geri çekilme) Bu ne demek? Talep var… ama kararsız.
Alıcı geliyor… ama geri çekiliyor. Ve bu geri çekilmenin tek nedeni ekonomi değil. Mart ayında artan jeopolitik gerilim, savaş ihtimali ve küresel belirsizlik… alıcıyı bir adım geri attı.
Çünkü insan ev alırken sadece faiz hesabı yapmaz. Gelecek hesabı yapar. Piyasa düz gitmiyor. Nabız atıyor. Asıl Kırılma: İlk El vs İkinci El İlk çeyrekte: * İlk el satış: %1,7 artış * İkinci el satış: %1,2 düşüş Mart özelinde: * İlk el: +%1,3 * İkinci el: -%3,6 Burada oyun değişiyor.
Yeni konut satılıyor. Eski konut bekliyor. Neden? Çünkü müteahhit çözüm üretiyor: taksit, kampanya, finansman, hikâye… Ama ikinci elde satıcı hâlâ eski piyasada yaşıyor.
Alıcı 2026’da. Satıcı 2024’te. İşte kilit tam burada. En Ters Köşe Veri: Krediyle Satış Patlıyor Faiz yüksek. Ama ipotekli satışlar uçuyor. İlk çeyrekte: %31,5 artış Toplam: 71.
276 adet Mart: 25. 978 ipotekli satış Artış: %35,9 Aynı dönemde: Diğer satışlar düşüyor. Bu ne demek? Çok net: * Nakitli yatırımcı bekliyor * Borçlanabilen alıcı harekete geçiyor Ama burada görünmeyen bir motivasyon daha var: Belirsizlik arttıkça, bazı insanlar beklemez.
Pozisyon alır. “Daha kötü olur” korkusu bazı alıcıyı hızlandırır. Yani piyasa sadece ekonomiyle değil, psikolojiyle de bölündü. Bekleyenler ve risk alanlar Fiyat Artıyor Ama Kazandırmıyor İşte en kritik kör nokta: Fiyat artıyor diye kazanç var sanılıyor.
Ama gerçek şu: Reel olarak konut fiyatları düşüyor. Yani: Etiket yükseliyor ama değer aynı hızda artmıyor Bu yüzden artık: “Ev aldım kazandım” dönemi bitti.
Doğru ev aldıysan kazanıyorsun. Yanlış ev aldıysan sadece sahip oluyorsun. Çünkü bu piyasa artık sadece doğruyu seçeni ödüllendiriyor. Konut Konuşuyor… Ama İş Yeri Bağırıyor Bir detay çoğu kişinin gözünden kaçıyor: Bu veriler sadece konut değil, iş yerini de anlatıyor.
Ve iş yeri tarafı konuttan daha net bir mesaj veriyor. İlk çeyrekte iş yeri satışları: %8,3 düşüş Toplam: 41. 835 adet Mart özelinde tablo daha sert: * Toplam iş yeri satışı: -%10,5 * İkinci el iş yeri: -%12,3 * Diğer satışlar: -%12,6 Yani ne oluyor? Konutta hâlâ bir hikâye var.
Ama ticari gayrimenkulde frene basılmış. Çünkü iş yeri yatırımcısı farklıdır. Duyguyla değil, nakit akışıyla bakar. Beklentiyle değil, kira çarpanıyla karar verir.
Ve şu an o yatırımcı şunu söylüyor: “Bu fiyatlardan almam. ” Bu yüzden iş yeri tarafı bize erken sinyal verir. Konut gecikir. Ticari gayrimenkul erken konuşur. Bugün konutta gördüğün eleme… iş yerinde zaten başlamış durumda.
Yabancı Çıkıyor, Yerli Karar Veremiyor Martta yabancıya satış: 1. 353 adet Düşüş: %20 Pazar payı: %1,2 Yani artık piyasa dışarıdan değil, içeriden şekilleniyor.
Ama içeride de netlik yok. Çünkü içerideki alıcı da ikiye bölünmüş durumda: * “Bekleyeyim” diyenler * “Daha da kötü olur” diyenler Bu yüzden piyasa hızlanmıyor.
Sadece seçiyor. İlke Bu piyasa artık şunu ödüllendiriyor: * Gerçek fiyatlama yapanı * Doğru portföyü seçeni * Alıcı psikolojisini okuyanı * Hikâye kurabileni Şunu cezalandırıyor: * Eski fiyat hayali kuranı * Çöp portföy taşıyanı * “Nasıl olsa satılır” diyeni Mini Uygulama Bugün portföyüne bak ve kendine şunu sor: Bu mülklerden hangisi gerçekten “seçilen”? Hangisi sadece “listede duran”? Cevap net değilse… sorun piyasada değil.
Yumruk 2025 herkesi kazandırdı. 2026 kimin gerçekten işi bildiğini gösterecek. Çünkü artık piyasa: Seçiyor. Ayırıyor. Ve acımasızca eliyor.