İşte bu "oyuna" gelmemek için dikkat etmeniz gereken noktalar ve "birkaç ay yüksek kira, sonra tahliye" senaryosunun analizi: ### 1. Yüksek Kira Getirisi Gerçek mi? Nasıl Anlarsınız? * **Bölgenin Gerçek Kira Değerlerini Araştırın: ** Emlak sitelerinden (hepsi emlak, sahibinden vb.
) o bölgedeki benzer dairelerin, dükkanların, ve ofislerin (metrekare, yaş, konum, kat) güncel **ilan ve talep kira bedellerini** mutlaka kontrol edin. Emlakçının söylediği rakam, piyasanın en az %20-30 üzerindeyse, bu bir kırmızı bayraktır.
* **"Brüt Getiri" Yerine "Net Getiri “ye Bakın: ** Emlakçılar size genelde brüt getiriyi söyler (Yıllık Kira / Satış Fiyatı). Ancak sizin için önemli olan net getiridir. * **Brüt Getiri: ** (Aylık Kira x 12) / Satış Fiyatı * **Net Getiri: ** [(Aylık Kira x 12) - (Vergiler, Aidat, Sigorta, Beklenen Bakım Masrafları)] / Satış Fiyatı * Net getiri, brüt getiriden her zaman daha düşüktür.
* **"Boş daireye yüksek kiracı buluruz" Vaadine Kanmayın: ** Mülkün şu anki kiracısı varsa ve kirası yüksekse, bu kiracının ne kadar süredir orada oturduğunu, kira sözleşmesinin ne zaman biteceğini ve ödeme düzenini mutlaka sorun.
Kiracı yeni taşınmışsa ve yüksek kira ödüyorsa, sizin döneminizde bu kira devam etmeyebilir. ### 2. "Birkaç Ay Yüksek Kira, Sonra Kiracı Tahliye Olursa" Senaryosu ve Riskleri Bu, en büyük risktir.
Senaryoyu ve sonuçlarını adım adım inceleyelim: * **Senaryo: ** Daireyi, piyasanın üzerinde kira ödeyen bir kiracıyla satın alırsınız. Kiracı, 2-3 ay sonra kira yüksek olduğu için veya başka bir sebeple taşınmaya karar verir ve tahliye olur.
* **Ne Olur? ** 1. **Kira Geliriniz Sıfırlanır: ** Ani bir gelir kaybı yaşarsınız. 2. **Yeni Kiracı Bulma Süreci Başlar: ** Bu süreç (ilan verme, kiracı arama, anlaşma) en az 1-2 ay sürebilir.
Bu süre boyunca mülkünüz boş kalır ve hiç gelir elde edemezsiniz. 3. **Gerçek Piyasa Değerine Kiraya Verirsiniz: ** Eski kiracı gittikten sonra daireyi, gerçek piyasa değeri olan (daha düşük) bir fiyata kiraya vermek zorunda kalırsınız.
Örneğin, satın alırken aylık 10. 000 TL'ye kiracı varken, piyasa değeri 7. 500 TL ise, yeni kiracıya 7. 500 TL'den vermeniz gerekir. 4. **Gerçek Getiriniz Düşer: ** Yatırımınızın karlılığı yeniden hesaplanır.
Örneğin: * **Satın Alma Anındaki Yanıltıcı Getiri: ** (10. 000 TL x 12 ay) / 2. 000. 000 TL = **%6 Getiri** * **Gerçek Getiri (Boşluk + Yeni Kira): ** Diyelim ki 2 ay boş kaldı ve 7. 500 TL'ye kiraya verdiniz.
Yıllık geliriniz: (7. 500 TL x 10 ay) = 75. 000 TL. Net Getiri: 75. 000 TL / 2. 000. 000 TL = ** %3. 75 Getiri* * * Gördüğünüz gibi, getiri ciddi oranda düştü. ### 3. Emlakçıya Sormanız Gereken Kritik Sorular Kendinizi korumak için bu soruları sormaktan çekinmeyin: * "Bu kira bedeli, bölgedeki benzer dairelerle kıyaslandığında ne kadar gerçekçi? Bana bölgenin kira araştırmasını gösterebilir misiniz?" * "Kiracı ne zamandır burada oturuyor? Kira sözleşmesi ne zaman bitiyor?" * "Kiracının ödeme geçmişi nasıl? Kiralarını düzenli ödüyor mu? (Bu bilgiyi kiracıdan da doğrulayabilirsiniz)" * "Kiracının tahliye edilme veya taşınma planı var mı?" * "Daire boşalsa, gerçekçi olarak ne kadar sürede ve hangi fiyattan yeni kiracı bulunabilir?" ### Sonuç ve Tavsiyeler * **Şüpheci Olun: ** "Çok yüksek getiri" vaatleri her zaman şüpheyle karşılanmalıdır.
Yatırım yaparken "acaba" değil, "emin" olmak önemlidir. * **Araştırma Yapın: ** Emlakçının söylediklerine değil, kendi yaptığınız piyasa araştırmasına güvenin. * **Uzun Vadeli Düşünün: ** Kısa vadeli yüksek kira yerine, **istikrarlı, güvenilir bir kiracı ve uzun vadede sürdürülebilir bir kira geliri** çok daha değerlidir.
Düşük ama garantili bir getiri, yüksek ama riskli bir getiriden her zaman daha iyidir. * **Hukuki Destek Alın: ** Eğer kiracılı bir mülk alacaksanız, kira sözleşmesini bir avukata inceletmek faydalı olabilir.
Bazı emlakçıların oynadıkları oyunlardan birkaç örnek vermek gerekirse söyle diyelim özellikle yurt dışında yaşan gurbetçi vatandaşlarımız bu oyuna çok düşüyorlar kurumsal çalışan emlakçılarla çalışmak yerine sarı sitede bir çok ucuz sahte ilanlar var bunlara inanıyorlar size çok iyi kira getirili mülkümüz var diyerek piyasa değeri örnek verelim 500 bin tl olan bir iş hanına bir ofisi 1,200 Bin ₺ sunuyorlar içerisinde 25 bin kira ödeyen kiracımız var aslında sahte bir kontrat yapılıyor ofisi görme gereği dahi duyulmuyor çok iyi para 1,200 bin ₺ ‘ye bir mülk al 25 bin aylık kira şahane bir gelir düşünüyorsunuz ama işin aslı öyle değil yapmacık kiracı var orada mülkün değeri 1,200 bin ₺ değil 500 bin ₺ ofis boş kiracı yok emlakçının düzenlediği oyan geliyorsunuz.
Ucuz Mülk aldım diyen gurbetçimiz emlakçıya da bir vekalet veriyor benim yerime sen ilgilen kiracıyla diyerek emlakçı kendi çok kazandığı paradan 3-5 ay kira ödüyor gurbetçi vatandaşımıza daha sonra ya kiracı çıktı yalanı yada telefonları kapatıp sırra kadem basıyor.
İşte size nasıl bir oyun düzenleniyor izle görün Kısacası, **"yüksek kira getirisi" satış pitch'ine kanmayın. Temkinli olun, araştırın, sorularınızı sorun ve uzun vadeli, istikrarlı bir yatırım yapmaya odaklanın.
**.