İstanbul Zeytinburnu’nda kentsel dönüşüm kapsamında yıkılan dört katlı binanın ardından bitişikteki apartmanda daire duvarlarının olmadığı ortaya çıkması, konut alıcılarının haklarını yeniden gündeme taşıdı.
Konu ile ilgili olarak paylaşılan detaylara göre söz konusu olayda bazı dairelerde eşyaların yıkıntılar arasında kalması dikkat çekerken, gayrimenkul hukuku uzmanları “gizli hile” ve “gizli ayıp” hallerinde tüketicinin yıllar sonra bile çok sayıda sorumluya dava açabileceğini vurguluyor.
ZAMAN AŞIMI TÜKETİCİ İÇİN İŞLEMİYOR Gayrimenkul Hukuku Enstitüsü Başkanı Av. Ali Yüksel, geçmişte maliyetten kısmak için bazı müteahhitlerin bitişik nizam binalarda ortak duvarı usulsüz biçimde kullandığını, hatta duvar örmeden komşu yapının duvarını sıvayarak birleştirme gibi uygulamalara gidildiğini söyledi.
Yüksel’e göre bu gibi hileli imalatlar ortaya çıktığında, eski malik (arsa sahibi), müteahhit, yapı denetim firması ve belediye görevlileri dahil birçok kişi ve kurum hukuken sorumlu tutulabilir.
-Ceza hukuku: Kasti, hileli imalatlar “nitelikli dolandırıcılık” kapsamında değerlendirilebiliyor ve geriye dönük 22 yıla kadar ceza davası açılabiliyor. -Tazminat hukuku: Tüketici sıfatıyla konut alanlar ve kiracılar açısından hileli durumlarda zamanaşımı işlemiyor.
Alıcı, müteahhitten, arsa sahibinden ya da satıcıdan “ödediği bedelin bugünkü değeri” dâhil tazminat isteyebiliyor. -Sorumluluk zinciri: 2000 sonrası binalarda Yapı Denetim Kanunu gereği denetim şirketleri de dava kapsamına alınabiliyor.
“Duvarın olmadığını bugün öğrenen malik ve kiracılar, vakit kaybetmeden hem hukuk hem ceza yoluna başvurabilir” diyen Yüksel, tüketiciye karşı yapılan hilelerde zamanaşımının işlememesi nedeniyle mağdurların güçlü bir hukuki zemine sahip olduğunun altını çizdi.
GİZLİ AYIPLARDA DELİL ŞART Av. Ali Kemal Atçeken konu ile ilgili olarak yaptığı açıklamada bitişik binaların yıkımında komşu yapı duvarlarının zarar görebildiğini, daire sahiplerinin onarım, değer kaybı ve kira bedeli talep edebileceğini belirtti.
Açıklamasında genel satışlarda “gizli ayıp” (su sızıntısı, kolon çürümesi, sonradan ortaya çıkan çatlaklar vb. ) söz konusuysa başvuru süresinin kural olarak 5 yıl olduğunu hatırlatan Atçeken, “Ayıbın bilerek gizlendiği hallerde bu süre uzar.
Mağdurlar derhal delil toplamalı, mahkemeden tespit istemeli, belediye tutanaklarını da dosyaya kazandırmalı” uyarısını yaptı. Uzmanlar yaptıkları açıklamalarda son senelerin en yaygın sorunlarından birinin “net-brüt metrekare” karmaşası olduğuna dikkat çekiyor.
Büyük sitelerde ortak alanlar nedeniyle net alan hesabının zorlaştığını belirten Av. Yüksel, sözleşmelerin mutlaka bir mimar ve bir avukat tarafından incelenmesini, “kat irtifakı kurulmamış” projelerden uzak durulmasını, teslim tarihi, daire büyüklüğü ve teknik özelliklerin sözleşmede açıkça yazılmasını tavsiye ediyor.
Yasal altyapısı olmayan “ortaklık/çekiliş” gibi konut edinme modellerinden de kaçınılması isteniyor. Topraktan ya da lansmandan alımlarda ise müteahhitin bilanço gücü ve geçmiş teslim performansı kritik.
KENTSEL DÖNÜŞÜMDE YÖN DEĞİŞİKLİĞİ Aktarılan detaylara göre Zeytinburnu’ndaki olay, kentsel dönüşüm modelinin de yeniden sorgulanmasına yol açtı.
Kentsel dönüşüm uzmanı Nihat Şen konu ile ilgili olarak yaptığı açıklamada parsel bazlı uygulamaların, otopark, yeşil alan ve sosyal donatı sorunlarını büyüttüğünü belirterek, “Dönüşüm; altyapı-üstyapı, sosyal donatılar, enerji, atık yönetimi, mahalle kültürü ve ulaşımın birlikte ele alındığı alan bazlı bir modelle yapılmalı” dedi.
Nihat Şen’e göre belediyeler; vatandaşı borçlandırmadan, uzun vadeli ve bütüncül planlarla, yenilenebilir enerji ve akıllı sistemleri içeren, marka değeri yükselten dönüşüm projelerini teşvik etmeli.