Gayrimenkul piyasasında son yıllarda artan hareketlilik, “rayiç bedel” kavramını yeniden gündemin üst sıralarına taşıdı. Özellikle ev alım-satımı, miras, veraset, emlak vergisi ve kentsel dönüşüm süreçlerinde sıkça karşılaşılan rayiç bedel, birçok vatandaş için merak edilen temel başlıklardan biri haline geldi.
Peki rayiç bedel tam olarak nedir, nasıl hesaplanır ve neden bu kadar önemli? Pek çok kişi tarafından merak edilen ve araştırılan rayiç bedel, en basit tanımıyla, bir taşınmazın bulunduğu bölgedeki cari piyasa koşullarına göre alım-satımda ulaşabileceği yaklaşık değer anlamına geliyor.
Yani bir konutun, arsanın ya da iş yerinin, normal ekonomik şartlar altında, zorlamasız ve serbest pazarlık ortamında alıcı ve satıcı arasında oluşabilecek makul satış bedeli, rayiç bedel olarak kabul ediliyor.
Konu ile ilgili olarak paylaşılan detaylarda göre rayiç bedelin hesaplanmasında tek bir sabit formül yerine, birden fazla kriter birlikte değerlendiriliyor. Bunların başında taşınmazın konumu, büyüklüğü, yaşı, bina kalitesi, ulaşım ağlarına, okullara, hastanelere ve ticaret alanlarına yakınlığı, manzara durumu ve imar hakları geliyor.
Aynı sokakta bile, cephe, kat, mimari özellik ve site olanakları gibi etkenler nedeniyle iki daire arasında ciddi rayiç farkları ortaya çıkabiliyor. Pek çok kişinin gündeminde yer alan rayiç bedel, emlak vergisinin hesaplanması açısından da kritik önem taşıyor.
Belediyeler belirli dönemlerde sokak, cadde ve mahalle bazında rayiç değer çalışmaları yaparak asgari metrekare birim değerlerini ilan ediyor. Bu değerler, emlak vergisi beyanlarında alt sınır niteliği taşıyor.
Ancak piyasa fiyatlarının çok altında kalabildiği için, gerçek satış işlemlerinde çoğu zaman alıcı ve satıcı, rayiçten daha yüksek bedeller üzerinden anlaşıyor.
Bu nedenle gayrimenkul uzmanları, sadece belediye rayiçlerine değil, bölgedeki güncel satış ilanlarına ve gerçekleşen gerçek satış rakamlarına da bakılmasını öneriyor.
Rayiç bedel tespitinde ekspertiz raporları da giderek daha fazla öne çıkıyor. Banka kredili konut satışlarında ya da profesyonel yatırım kararlarında, lisanslı değerleme uzmanları tarafından hazırlanan raporlar, gayrimenkulün piyasa değerine ilişkin daha teknik ve detaylı bir çerçeve sunuyor.
Bu raporlarda emsal karşılaştırma yöntemi, gelir yöntemi ve maliyet yaklaşımı gibi uluslararası kabul görmüş yöntemler birlikte kullanılıyor. Vatandaşlar açısından bakıldığında ise rayiç bedelin doğru bilinmesi, hem alım-satımda “piyasanın çok üzerinde fiyat ödeme” riskini azaltıyor hem de vergi, tapu harcı, miras paylaşımı ve kamulaştırma gibi süreçlerde hak kaybının önüne geçiyor.
Uzmanlar, gayrimenkul almayı ya da satmayı planlayanların, rayiç bedel konusunda belediyeden, yetkili emlak profesyonellerinden ve gerekirse değerleme uzmanlarından destek almasını, özellikle hızla değişen piyasa koşullarında “yaklaşık değeri” güncel tutmasını tavsiye ediyor.
.