TSKB Gayrimenkul Değerleme A. Ş. , 2026 yılına ilişkin organize sanayi bölgelerini (OSB) mercek altına aldığı kapsamlı araştırmasını yayımladı. Türkiye genelinde 18 ilde 31 OSB’nin incelendiği çalışmada, sanayi gayrimenkullerinde talebin sürdüğü ancak fiyat artışlarının daha dengeli bir seyir izlemeye başladığı ortaya kondu.
LOJİSTİK AVANTAJ TALEBİ BELİRLİYOR Araştırmaya göre sanayi yapılarında talep, büyük ölçüde lojistik erişim imkanlarına bağlı olarak şekilleniyor. Ulaşım altyapısı güçlü bölgelerde özellikle depolama alanlarına olan yoğun ilgi, kira ve değer artışlarını yukarı taşıyor.
Ayrıca bedelsiz veya düşük maliyetli arsa tahsisi desteklerinin 2029’a kadar uzatılması, yatırım iştahını canlı tutan unsurlar arasında yer alıyor. MALİYET BASKISI KİRALARA YANSIYOR Artan inşaat ve üretim maliyetlerinin yeni yatırımları sınırladığı belirtilirken, bu durumun mevcut arzı daraltarak kira değerlerini yukarı yönlü etkilediği ifade ediliyor.
Böylece yatırımın geri dönüş süresinde kısalma yaşanıyor. Marmara Bölgesi’nde İstanbul, Kocaeli, Bursa ve Sakarya gibi oturmuş sanayi merkezlerinde arz-talep dengesi sayesinde kira artışları daha kontrollü ilerliyor.
Buna karşılık Samsun, Afyonkarahisar ve Kayseri gibi illerde arzın sınırlı olması kira artışlarını hızlandırıyor. Arsa değerlerinde ise Sakarya, Samsun, Afyonkarahisar, Denizli ve Ankara öne çıkarken, bu yükselişte yeni yatırımların etkisi dikkat çekiyor.
Öte yandan Malatya, Gaziantep ve Adana gibi şehirlerde hem kira hem arsa artışlarının daha sınırlı kaldığı görülüyor. DOLULUK ORANLARI ZİRVEYE YAKIN OSB’lerde doluluk oranları genel olarak yüksek seviyesini koruyor ve birçok bölgede %100’e yaklaşmış durumda.
Kocaeli, Tekirdağ ve Bursa’da doluluk oranlarında artış gözlemlenirken; İstanbul, Ankara ve Sakarya gibi zaten yüksek doluluğa sahip bölgelerde artış sınırlı kalıyor. Malatya ve İzmir Kemalpaşa gibi bazı bölgelerde ise boşluk oranlarının daha yüksek olduğu dikkat çekiyor.
KİRA ARTIŞINDA YAVAŞLAMA Son verilere göre kira artış hızında düşüş yaşandı. Geçtiğimiz yıl %36 seviyesinde olan kira artışı, bu yıl yaklaşık %26,3’e geriledi.
Artış oranının enflasyonun altında kalması, piyasanın daha dengeli bir yapıya evrildiğini gösteriyor. OSB yatırımlarında geri dönüş süreleri genel olarak 13,7 ile 19,5 yıl aralığında hesaplanıyor.
Marmara Bölgesi’nde bu süreler daha kısa olurken, arsa fiyatlarının hızlı yükseldiği bazı şehirlerde geri dönüş süresi uzayabiliyor. ARSA DEĞERLERİNDE YÜZDE 25 ARTIŞ Araştırmaya göre OSB’lerde yıllık ortalama arsa değer artışı %25 seviyesinde gerçekleşti.
Ancak bu artışın genel ortalamada enflasyonun altında kaldığı belirtildi. DENGE SÜRECİ DEVAM EDİYOR TSKB Gayrimenkul Değerleme A. Ş. Genel Müdürü Makbule Yönel Maya, sanayi gayrimenkullerinde güçlü talebin sürdüğünü ancak son iki yılda artışların daha dengeli bir çizgiye oturduğunu ifade etti.
Maya, doluluk oranlarının yüksek seviyelerde olmasının yeni sanayi alanı üretimini daha kritik hale getirdiğini vurguladı. Genel tabloya bakıldığında, OSB’lerde talep canlılığını korurken, fiyat artışlarının daha sürdürülebilir bir seviyeye doğru ilerlediği görülüyor.
Bu durum, sektörde uzun vadeli ve dengeli bir büyüme sürecine işaret ediyor.