Konut kredisi faizlerinin dalgalı seyrettiği, peşinat ve toplam maliyetlerin hızla değiştiği bir dönemde, ev almayı planlayanların kredi sürecinde atacağı her adım kritik önem taşıyor.
Uzmanlar, konut kredisi kullanırken yalnızca faiz oranına odaklanmanın yeterli olmadığını; toplam maliyet, ek masraflar ve sözleşme şartlarının bir bütün olarak değerlendirilmesi gerektiğini vurguluyor.
AYLIK FAİZ TEK BAŞINA BELİRLEYİCİ DEĞİL Öncelikle, bankaların açıkladığı “aylık faiz” tek başına belirleyici değil. Dosya masrafı, ekspertiz ücreti, ipotek tesis bedeli, dask ve konut sigortası primleri ile hayat sigortası gibi kalemler, kredinin gerçek maliyetini ciddi biçimde artırabiliyor.
Bu nedenle yıllık maliyet oranı (YMO) ve toplam geri ödeme tutarı mutlaka karşılaştırılmalı. Ayrıca, bazı bankaların sunduğu “paket” ürünlerde kredi faizi düşürülebilse de, zorunlu çapraz satış (kredi kartı, otomatik fatura, mevduat taahhüdü gibi) koşulları iyi okunmalı.
Vade seçimi de bütçe yönetiminde belirleyici. Uzun vade aylık taksiti düşürürken, toplam faiz yükünü yükseltiyor. Gelir-gider dengesi, acil durum fonu ve olası faiz düşüşlerinde “erken kapama/yeniden finansman” ihtimali hesaba katılmalı.
Bu noktada, erken ödeme tazminatı (sabit faizli kredilerde yüzde 1-2 aralığında) ve yeniden yapılandırma şartları sözleşmede açıkça incelenmeli. Ekspertiz ve ipotek süreçleri, satın alınacak taşınmazın hukuki ve teknik durumunu netleştirmek için hayati.
Tapu takyidatları (ipotek, haciz, intifa), iskan durumu, kat mülkiyeti, imar uygunluğu ve enerji kimlik belgesi gibi başlıklarda bankanın ekspertiz raporuna güvenmekle yetinmeyin; e-Devlet ve belediye kayıtları üzerinden de çapraz kontrol yapın.
Yeni projelerde tapu teslim takvimi ve müteahhitin geçmişi, ikinci elde ise depreme dayanıklılık, bina yaşı ve sigorta kriterleri öne çıkıyor. Peşinat oranı, risk primi ve sigorta maliyetlerini etkileyen bir başka unsur.
Yüksek peşinat, kredi tutarını düşürerek hem faiz yükünü azaltır hem de bankanın risk algısını iyileştirir. Değişken gelirli çalışanlar ve serbest meslek sahipleri için taksit/gelir oranını yüzde 35-40 bandında tutmak, olası gelir şoklarına karşı koruma sağlar.
Son olarak, kredi tekliflerini en az üç farklı bankadan yazılı alın, YMO ve toplam maliyet tablosunu kıyaslayın. Döviz geliri olmayanların dövize endeksli borçlanmadan kaçınması, sabit/karma faiz seçeneklerinde senaryolu bütçe çalışması yapması öneriliyor.
Hukuki ve finansal belirsizlikleri en aza indirmek için de sözleşme imzalamadan önce bağımsız finansal danışman veya gayrimenkul hukuku uzmanından görüş almak, ileride doğabilecek uyuşmazlıkların önüne geçebilir.
.