Türkiye genelinde konut yatırımının geri dönüş süresi (amortisman), son senelerde yaşanan dalgalanmaların ardından yeniden dengeye oturdu. 2026 Şubat ayı verilerine göre, bir konutun kendini amorti etme süresi ortalama 14 yıl olarak kaydedildi.
Endeksa & Emlakjet CEO’su Görkem Öğüt, bu durumu "Konut piyasasında fiyat ve kira ilişkisinin normalleşme sinyali" olarak nitelendirdi. YATIRIMIN GERİ DÖNÜŞÜNDE İSTİKRAR DÖNEMİ 2021 yılında 14 yıl olan amortisman süresi, 2024’te 15 yıla çıkmış, 2025’te ise 13 yıla kadar gerilemişti.
2026 yılı itibarıyla bu sürenin tekrar 14 yıl seviyesinde sabitlenmesi, piyasadaki fiyat dengelenmesini gözler önüne seriyor. Güncel verilere göre Türkiye genelinde: Ortalama metrekare satış fiyatı: 39.
843 TL Ortalama konut fiyatı: 4,98 milyon TL Ortalama kira: 26. 530 TL (Metrekare başına 239 TL) Bu rakamlar, konut yatırımının geri dönüş süresinin 14 yıl civarında istikrarlı bir seyir izlemesini sağlıyor.
ANKARA YATIRIMCI İÇİN EN HIZLI ŞEHİR Şehir bazlı analizlerde Ankara, 12 yıllık amortisman süresiyle yatırımın en hızlı geri döndüğü il olarak zirvede yer alıyor.
Ankara’yı 13 yıl ile Tekirdağ ve Şanlıurfa takip ediyor. İstanbul, Adana, Bursa, Sakarya ve Eskişehir gibi büyükşehirlerde ise bu süre ülke ortalaması olan 14 yıl seviyesinde seyrediyor.
ESENYURT ZİRVEDE İstanbul genelinde amortisman süresi 14 yıl olsa da ilçeler arasında belirgin farklar görülüyor. Merkez ilçelerde (Beşiktaş, Kadıköy, Bakırköy) fiyat şişkinliğinin azalmasıyla süreler düşerken; Sultanbeyli, Çatalca ve Silivri gibi çeper ilçelerde sürelerin yükseldiği gözleniyor.
İstanbul’da yatırımın en hızlı geri döndüğü ilçe ise 11 yıl ile Esenyurt oldu. Görkem Öğüt, İstanbul’daki bu tabloyu, “Fiyat dengelenmesi yatırımcılar için yeni fırsat kapıları aralıyor” sözleriyle değerlendirdi.
TURİZM BÖLGELERİNDE SÜRE UZUYOR Tatil bölgelerinde konut fiyatlarının kira artış hızını geçmesi, bu bölgelerde amortisman sürelerinin uzamasına neden oluyor. Turistik illerde yatırım yapacakların bu trendi göz önünde bulundurması gerektiği vurgulanıyor.
Son verilerin amortisman sürelerinin 13-15 yıl bandında dengelendiğini gösterdiğini belirten Öğüt, “Büyük şehirlerdeki kira artışları, geri dönüş sürelerinin daha fazla uzamasını engelliyor.
Bu dengelenme, piyasanın olgunlaştığını ve yatırımcılar için öngörülebilirliğin arttığını kanıtlıyor” dedi.