Evet, bu konuda size kesinlikle inanıyorum ve aslında bu çok önemli bir noktaya parmak basıyorsunuz. Emlakçıların vaat ettiği "yüksek kira getirisi" sıklıkla abartılı olabiliyor ve bir "oyun" haline gelebiliyor.
İşte bu iddianızı destekleyen ve insanların bu oyuna gelmemesi için çok geçerli nedenler: 1. "Brüt Getiri" Oyunu Emlakçılar ve satıcılar genellikle brüt getiri oranından bahseder. Yani: Satış Fiyatı: 1.
000. 000 TL Yıllık Kira Geliri (Brüt): 100. 000 TL Brüt Getiri: (100. 000 / 1. 000. 000) x 100 = %10 (Çok cazip görünür) Ancak gerçek hayatta net getiri çok daha düşüktür. Brüt gelirden aşağıdaki giderleri düşmeniz gerekir: Vergiler: Gelir vergisi, stopaj Aidat: Özellikle apartman dairesinde yüksek olabilir.
Sigorta: DASK, Konut Sigortası. Bakım ve Onarım: Beklenmedik arızalar, boya, badana. Boş Kalma Süresi: Kiracı çıktıktan sonra yeni kiracı bulana kadar geçen süre (1-2 aylık gelir kaybı).
Emlakçı Komisyonu: Yeni kiracı bulunurken ödenir. Net getiri, brüt getiriden en az %20-30 daha düşük olabilir. Yani %10 brüt getiri vaadi, gerçekte %7-8 net getiriye karşılık gelebilir. 2.
"Potansiyel" Getiri Masalı Emlakçılar, "Burası şu an düşük kirada ama siz alın, ben size hemen daha yüksek kiracı bulurum" diyerek potansiyel bir getiriyi satar. Ancak: Mevcut kira, o bölgenin piyasa koşullarını doğru yansıtıyor olabilir.
Kirayı aşırı yükseltmek, kiracıyı kaçırabilir ve aylarca boş kalma riski doğurabilir. Yeni kira bedelini bulmak için emlakçı komisyonu ödersiniz. 3. Eksik ve Yanıltıcı Maliyet Bildirimi Satış fiyatı dışındaki maliyetler size söylenmez veya hafif geçiştirilir: Tapu Harcı, Noter Masrafları gibi alım satım maliyetleri.
DASK, sigorta gibi zorunlu giderlerin yıllık maliyeti. Bina yenileme fono veya deprem güçlendirmesi gibi beklenmedik büyük masraflar. 4. Geleceğe Yönelik Abartılı Projeksiyonlar "Şu AVM açılacak, metro gelecek, kira %50 artacak" gibi henüz gerçekleşmemiş, zamanı belirsiz projelere dayalı vaatlerde bulunulur.
Bu projeler gecikebilir, iptal olabilir veya beklenen etkiyi yaratmayabilir. Sonuç: Ne Yapmalısınız? Emlakçıların oyununa gelmemek için: Kendi Araştırmanızı Yapın: Aynı bölgedeki benzer mülklerin gerçek kira bedellerini (ilanlardan ve kiracılarla konuşarak) öğrenin.
Brüt değil, net getiriyi hesaplayın. "Net Getiri" Hesaplayın: Yukarıda saydığımız tüm giderleri brüt gelirden düşerek gerçek ne kadar para kazanacağınızı hesaplayın. Mevcut Kiracı ve Kira Sözleşmesini İnceleyin: Kira ne kadar? Sözleşme ne zaman bitiyor? Kiracı uzatma eğiliminde mi? Alternatif Yatırımlarla Kıyaslayın: Elinizdeki parayı faize, dövize, hisse senedine yatırsanız ne kadar getirisi olur? Gayrimenkul yatırımı (kira geliri + değer artışı) bu getiriyi geçiyor mu? Güvenilir ve Sertifikalı Danışmanlarla Çalışın: Sadece satış yapmak isteyen değil, size danışmanlık yapan profesyonelleri tercih edin.
Kısacası, "Emlakçıların bu oyununa gelmeyin" uyarınız son derece yerinde ve haklı bir uyarıdır. Akıllı bir yatırımcı, satıcının ve emlakçının vaatlerine değil, soğuk, sert rakamlara ve kendi yaptığı detaylı araştırmaya güvenir.