Cushman & Wakefield | TR International, Türkiye gayrimenkul sektörünün 2025 yılına dair kapsamlı bir fotoğrafını sunan 'Türkiye Gayrimenkul Pazarı Görünümü' raporunu yayımladı.
Rapor, ekonomi, ofis, perakende, sanayi ve lojistik, konut ile öğrenci yurtları gibi varlık sınıflarındaki gelişmeleri mercek altına alarak, yüksek operasyonel maliyetler ve değişen kullanıcı beklentilerinin belirleyici olduğu bir dönemin analizini sunuyor.
EKONOMİDE SIKI PARA POLİTİKASI ETKİLİ OLDU Raporda, Türkiye'de yıl boyunca uygulanan sıkı para politikalarının enflasyon üzerinde olumlu sonuçlar verdiği belirtildi. Aralık ayında enflasyon %30.
89'a gerilerken, politika faizi yıl sonunda %38 seviyesine çekildi. Bu süreçte finansal istikrar korundu, Türk lirası reel değer kazandı ve CDS primi düştü. Tüketici güven endeksi yıl boyunca 80-85 bandında zayıf seyrederken, hizmet sektörü dirençli kaldı.
İnşaat ve konut sektöründe daralma yaşanırken, sanayi üretimi yılın ikinci yarısında toparlanarak %6. 5 artış kaydetti. OFİS KİRALARINDA REKOR Ofis ve perakende sektörlerinde sınırlı arz ve yüksek doluluk oranları, kiraları zirveye taşımaya devam etti.
2025 yılında birincil ofis kiraları metrekarede aylık 50 dolar ile bugüne kadarki en yüksek seviyeye ulaştı. Geçen yılın aynı dönemine kıyasla dolar bazında %11, TL bazında ise %36 artış gösterilerek metrekare başına 2.
108 TL'ye yükseldi. Bu artış, yıl sonu enflasyon oranı olan %31'in de üzerinde gerçekleşti. İstanbul A sınıfı ofis pazarında doluluk oranları %90 seviyesinde seyrederek tarihsel olarak en yüksek düzeyini korudu.
Levent–Etiler bölgesinde kiralar metrekarede aylık 50 dolara ulaşırken, Esentepe–Gayrettepe–Zincirlikuyu hattında 35 dolar, Maslak'ta 32 dolar oldu. Anadolu yakasında birincil ofis kiraları 35 dolar, İzmir'de 20 dolar, Ankara'da ise 25 dolar olarak kaydedildi.
Ofis pazarında yıllık kira artışları Levent–Etiler'de %11. 1, Esentepe–Gayrettepe–Zincirlikuyu hattında %9. 4 olurken, Maslak ve Anadolu yakasında yıllık değişim sınırlı kaldı.
Beş yıllık büyüme oranlarında ise Esentepe–Gayrettepe–Zincirlikuyu bölgesi %16. 9 ile öne çıktı. OFİS TALEBİNDE SEÇİCİLİK ARTTI İstanbul genelinde ofis arzı, İstanbul Finans Merkezi'nin kademeli açılışıyla 7.
53 milyon metrekareye ulaştı. Yüksek maliyet ortamında ofis talebi daha seçici ve temkinli bir yapıya evrilirken, işlem hacmi %8 artarak geçen yılla neredeyse aynı seviyede kaydedildi.
2025 yılında gerçekleşen ofis işlemlerinin %58'i yeni kiralama anlaşmalarından oluştu. Doluluk oranı ise %89. 66 ile geçen yılki seviyesini korudu. Talep, özellikle hazır dekorasyonlu ve deprem yönetmeliğine uygun nitelikli ofislerde yoğunlaştı.
Perakende sektöründe İstanbul'un ana caddelerinde birincil kiraların artış hızı yavaşlasa da yüksek talep ve sınırlı arz nedeniyle kiralar yılın son çeyreğinde metrekarede aylık 250 dolar ile sabit kaldı.
Ankara'da 105 dolar, İzmir'de ise 100 dolar olarak gerçekleşti. Getiri oranları İstanbul'da %7, Ankara ve İzmir'de %8 oldu. Nişantaşı'nda yaya trafiğinde %59'luk sert düşüş yaşanırken, bu durum Arap turistlerin çekilmesiyle ilişkilendirildi.
İstiklal Caddesi %18, Bağdat Caddesi ise %31'lik trafik artışlarıyla yılın kazananları oldu. 2025 yılında markalar, büyüme yerine mevcut mağazalarını korumaya odaklandı. Bununla birlikte, uluslararası markaların Türkiye pazarına geri dönüşleri ve yeni marka girişleri hareketliliği artırdı.
Dijital entegrasyonu ön plana çıkaran yeni mağaza formatları yaygınlaşırken, evcil hayvan odaklı konsept mağazalar da dikkat çekti. AVM ARZI 14. 21 METREKAREYE ULAŞTI 2025 yılında perakende arzında sınırlı ve seçici bir genişleme yaşandı.
Yıl içinde Terminal Kadıköy, Tersane THE MALL, Kuşadası Setur Marinas AVM ve Tema Park AVM Niğde pazara eklendi. Ancak İstanbul Bahçeşehir'deki Prestige Mall'un operasyonlarını durdurması, artan operasyonel maliyetlerin etkisini ortaya koydu.
Ticaret Bakanlığı'nın getirdiği yeni düzenlemelerle ortak kullanım alanı bulunmayan projelere AVM ruhsatı verilmemesi, düşük doluluk oranına sahip AVM'lerin faaliyetlerinin askıya alınabilmesi ve yıllık gelir-gider raporu sunma zorunluluğu, sektörde şeffaflık ve nitelik odaklı yeni bir dönemi başlattı.
Bu gelişmeler sonucunda, Türkiye genelinde toplam alışveriş merkezi arzı 459 AVM ve 14. 21 milyon metrekare seviyesine ulaştı. Depo kiralama işlemleri 2025 yılında güçlü talep ile dikkat çekti.
İstanbul ve çevresinde nitelikli depo kiralama faaliyetleri yılın ilk yarısında 110. 950 metrekare, ikinci yarısında 144. 400 metrekare olarak gerçekleşti. Toplamda 255. 350 metrekareye ulaşan işlem hacmi, bir önceki yıla göre %7 artış gösterdi.
Birincil lojistik kiralar, aralık ayında İstanbul'da metrekarede aylık 11 dolar, Ankara'da 6. 50 dolar olarak gerçekleşti. Arzın sınırlı kalması ve yükselen maliyetler, kira değerlerinde dolar bazında %5'lik yıllık artışa yol açtı.
SANAYİCİ KİRALAMAYA YÖNELDİ Artan operasyonel maliyetler ve yoğun rekabet, özellikle orta ölçekli sanayiciler üzerinde ciddi kârlılık baskısı yarattı. Zorlu piyasa koşullarının 1-2 yıl daha devam edeceği beklentisiyle yatırımlar ertelendi.
Yatırımcı ilgisi, kira geliri güçlü, uzun vadeli ve tercihen yabancı kiracılı varlıklara yöneldi. Özellikle boş ve esnek kullanım sunan lojistik tesisler, sanayiye kıyasla daha dirençli bir talep profili sergiledi.
Yılın ikinci yarısında Çinli şirketlerin Türkiye operasyonlarını sürdürmesi, lojistik segmentindeki uluslararası ilgiyi artırdı. YURT KAPASİTESİ TALEBİ KARŞILAYAMIYOR 2024-2025 öğretim yılında kapasite artışı görülmesine karşın Türkiye genelinde yurt kapasitesi talebi karşılamada yetersiz kaldı.
Toplam öğrenci sayısı geçen seneye oranla %3. 60 azalarak 6. 8 milyon olurken, toplam yurt kapasitesi %1. 47 artarak 1. 4 milyona yükseldi. Toplam yurt arzı içinde devlet yurt kapasitesinin oranı %71 ile büyük oranda devlet yurtlarında yoğunlaşırken, özel ve vakıf yurtlarının payı %29'da kaldı.
İstanbul'da tablo daha çarpıcı oldu. Yurt sayısı 736'dan 710'a düşerken, toplam kapasite %3. 2 azalarak 161. 957 olarak kaydedildi. İstanbul'da özel yurtların payı %63 ile devlet yurtlarının üzerinde olsa da yüksek kira maliyetleri ve sınırlı seçenekler, öğrencilerin barınma sorununu derinleştirdi.