Cushman & Wakefield I TR International'ın 2025 yılını ele alan "Gayrimenkul Pazarı Görünümü" başlıklı raporuna göre, 2025 yılı Türkiye ekonomisinde dezenflasyon sürecinin önceliklendirildiği ve para politikasındaki sıkı duruşun finansal göstergeler üzerindeki etkisinin belirginleştiği bir dönem olarak kayıtlara geçti.
İstanbul'da genel ofis arzı 2025 sonu itibarıyla 7,53 milyon metrekareye yükselirken, doluluk oranı bir önceki yıla göre değişmeyerek yüzde 89,7 oldu. KİRA ARTIŞ HIZI 2026 YILININ İLK ÇEYREĞİNDEN İTİBAREN DAHA SINIRLI SEYİR İZLEMESİ BEKLENİYOR Pandemi sonrası kalıcı hale gelen hibrit çalışma modelleri, son kullanıcıların alan ihtiyaçlarını küçültmesine ve daha nitelikli binalara yönelmesine neden olurken, artan kira seviyeleri kiralama kararlarında bütçe hassasiyetini artırdı.
2025 yılının ikinci yarısında ABD Doları’nın bir önceki döneme göre %9,37 oranında değer kazanması, yıl sonunda yüzde 31 seviyesinde gerçekleşen yüksek enflasyon ve Türk Lirası’nın ABD Doları ve Euro karşısında görece sınırlı değer kaybı ile birlikte değerlendirildiğinde, ofis kiralarının güçlü talep dönemlerine benzer şekilde artış eğilimini sürdürdüğü görülmekte.
Ancak, genel talepteki zayıflama dikkate alındığında, 2026 yılının ilk çeyreğinden itibaren kira artış hızının daha sınırlı bir seyir izlemesi bekleniyor. KİRALANABİLİR OFİS STOKU 2 BİN 591 METREKARE 2025 yılı ikinci yarısı itibariyle İstanbul’daki A sınıfı spekülatif kiralanabilir ofis stoku 2.
591. 403 metrekare seviyesinde. Mevcut arzın en yüksek olduğu bölgeler, 890. 019m² ile Merkezi İş Alanı (MİA) ve 419. 028 metrekare ile Kozyatağı oldu. Kiralar, 2025 yılının ikinci yarısında Türk Lirası bazında yüzde 16,48, ABD doları bazında ise yüzde 11,48 oranında artış gösterdi.
Birincil kira seviyeleri MİA’da 55 ABD Doları/m²/ay, Kozyatağı/Ataşehir bölgesinde ise 45 ABD Doları/ m²/ay seviyelerinde kaydedildi. OFİSLERİN YÜZDE 67'Sİ TEKRAR KİRALANDI 2025 yılı toplam işlem hacminin yaklaşık yüzde 67’sinin kira yenilemelerinden oluştuğu, yeni ofis kiralamalarının ise sınırlı bir paya sahip olduğu görülmekte.
İstanbul ofis pazarında 2025 yılı toplam işlem hacmi 100. 000 metrekarenin altında kaydedilmiş olup, bu seviye geçmiş dönemlerde ekonomik ve finansal koşulların belirgin şekilde zorlaştığı yıllarda gözlemlenen işlem hacimleriyle paralellik gösteriyor.
Talep tarafındaki bu zayıflama, boşluk oranlarına da yansımış; toplam ofis boşluk oranı yılın ikinci yarısında 61 baz puan artarak yüzde 9,25 seviyesine yükseldi. Buna karşın, Anadolu Yakası’nda A sınıfı ofislerde boşluk oranları hâlen görece düşük seviyelerde seyretmekte.
Buna ek olarak, ortalama yeni kira işlemi büyüklüğünün 1. 000 metrekare ve altına gerilemesi, son kullanıcıların alan ihtiyaçlarını küçültmeye devam ettiğini ve temkinli bir kiralama stratejisi izlediğiği belirtildi.
2025 yılı boyunca ofis pazarında talebin ağırlıklı olarak mevcut kullanıcılar tarafından korunmaya çalışıldığı, yeni talep yaratımının ise sınırlı kaldığı görülüyor.
ÜÇ YIL İÇİNDE A SINIFI KİRALANABİLİR OFİS ARZINA 883 BİN METREKARELİK YENİ OFİS ALANI EKLENMESİ BEKLENİYOR Önümüzdeki üç yıl içinde İstanbul A sınıfı kiralanabilir ofis arzına toplamda 883.
683 metrekare yeni ofis alanı eklenecek. Bu alanların yüzde 79,6’sı Kozyatağı/Ataşehir bölgesinde, yüzde 15,9’u MİA bölgesinde ve yüzde 4,5’i Maslak bölgesinde yer alacak.
2025 yılının son çeyreğinde ortaya çıkan yeni boşlukların etkisiyle, 2026 yılında ofis boşluk oranlarının kademeli olarak artması öngörülüyor. Kira seviyeleri tarafında ise, son yıllarda kaydedilen güçlü artışların ardından daha yatay bir görünüm öne çıkmakta olup, özellikle lokasyonu güçlü ve nitelikli A sınıfı binaların piyasa ortalamasına kıyasla daha dirençli bir performans sergilemesi bekleniyor.
DEPO VE ÜRETİM ALANLARINA TALEP SINIRLI 2025 yılının ikinci yarısında kademeli düşüş eğilimine giren enflasyon ve faiz oranlarına rağmen, ekonomik koşulların yarattığı baskı sebebiyle endüstriyel depo ve üretim alanlarına olan talebin sınırlı olduğunu gözlemliyoruz.
Talebin İstanbul’da, özellikle Asya Yakası’nda yoğunlaşması, yeni proje yatırımlarını bu bölgeye yöneltti. İstanbul ve yakın çevresi endüstriyel piyasasında toplam stokun yaklaşık yüzde 59’unu oluşturan kiralanabilir alan büyüklüğü 5.
907. 043 metrekare seviyesinde. Toplam stokun yüzde 33’ü Gebze bölgesinde yer alırken, bu bölgeyi yüzde 28 ile Esenyurt-Kıraç ve yüzde 17 ile Tuzla bölgeleri takip ediyor.
TL bazında Dilovası dışındaki tüm bölgelerde kira artışı görülürken, ABD Doları bazında artış yalnızca Dudullu ve Gebze’de gerçekleşti. Esenyurt-Kıraç ve Dilovası’nda düşüş, diğer bölgelerde ise yatay seyretti.
En yüksek tesis kira seviyeleri Gebze bölgesinde (11,09 USD/m²) izlenirken, bu bölgeyi Tuzla (10,06 USD/m²) takip ediyor. En düşük tesis kiraları ise Çorlu (3,50 USD/m²) ve Çerkezköy (3,89 USD/m²) bölgelerinde kaydedildi.
Tuzla ve Gebze bölgelerinde henüz geliştirme aşamasında olan tesisler için kira seviyeleri 10 USD/m² ile 14 USD/m² değişirken, Hadımköy bölgesindeki tesisler için kira seviyeleri 10 USD/m² ile 13 USD/m² arasında değişmekte.
İstanbul ve yakın çevresindeki kiralanabilir endüstriyel alan stokunda genel boşluk oranı yüzde 5,39 seviyesindedir. Çerkezköy ve Dudullu dışındaki tüm bölgelerde boşluk oranları gerilerken, bu iki bölgede nitelikli tesislerin büyük ölçüde dolu olması nedeniyle oranlar yatay seyretti.
SATILIK SANAYİ İMARLI ARSALARIN FİYATI EN YÜKSEK OLDUĞU YER DUDULLU Satılık sanayi imarlı arsalarda, en yüksek fiyatlar İstanbul Dudullu’da ortalama 1. 350 ABD Doları/metrekare seviyesine ulaşmışken, Kocaeli genelinde özellikle Gebze ilçesinde 775 ABD Doları/metrekare seviyesine ulaştı.
Endüstriyel pazarda nitelikli depolama alanlarına yönelik mevcut stok sınırlı olup, talep güçlü seyrini sürdürmek. Endüstriyel piyasalarda talebin ağırlıklı olarak 10.
000 m²’nin altındaki veya 25. 000 m²’nin üzerindeki lojistik ve üretim tesislerine yöneldiği gözlemleniyor. Artan kiralarla birlikte 2025’te lojistik ve endüstriyel tesislerin getiri oranı yüzde 9,00’a yükselmiş, yatırım geri dönüş süresi 11 yıla geriledi.
Önümüzdeki dönemde, sınırlı da olsa, bu eğilimin yatırımcılar lehine devam etmesi bekleniyor. Küresel duraklama, sıkı finansman koşulları ve artan inşaat maliyetleri nedeniyle endüstriyel piyasadaki baskının kısa vadede devam etmesi beklenirken, ülkenin batısında 5.
000 metrekare altı alanlara erişim önemli bir kısıt oluşturuyor. Stoka eklenecek 714. 787 metrekare alan toplam stoğu yüzde 12 artırsa da, alanların çoğunun planlama aşamasında ve kiracıya bağlıgeliştirilecek olması, hazır kiralık tesis arayan kullanıcılar için 2026 yılında da koşulların zor kalmasına neden olacak.
.