Ülke genelinde konut fiyatları fahiş rakamlara ulaştı. Ev sahibi olmak isteyen binlerce kişi kredi faizlerinin düşmesiyle krediyle konut sahibi olurken kimileri de ilk evim sistemiyle ev sahibi oluyor.
Peki hangi sistem daha mantıklı? Sosyal medya hesabı X'ten Gayrimenkul sektörüne dair paylaşımları ile dikkatleri üzerine çeken Finansal Okuryazar, ilk evim sistemi ve kredi ile ev sahibi olmak isteyenleri yakından ilgilendiren hesaplamayı yaptı.
Peki hangi sistem daha mantıklı? İşte ayrıntılar. EVİM SİSTEMİYLE Mİ KONUT KREDİSİYLE EV ALMAK MI DAHA MANTIKLI? Finansal Okuryazar@finans_okur ''Evim sistemlerinden bazıları teslimattan önceki aylarda taksitlerin oldukça düşük olduğu ve asıl büyük ödemenin teslimattan bir ay önce yapıldığı bir sisteme geçiyor.
Şimdiden spoiler vereyim: İlk kez evim sistemleri, konut kredisinden biraz da olsa daha avantajlı. Şimdi gelin detaylıca açıklayayım. İleride bakmak için kaydetmeyi unutmayın.
Eskiden bu sistemlerde “paranın zaman değeri” yüzünden ciddi bir fırsat maliyeti oluşuyordu. BDDK'nın %40 ve 5 ay kuralı yüzünden ev fiyatları hızla artarken siz henüz teslimat bekliyor, elinizdeki para değer kaybediyordu.
Şimdi ise tablo değişti. ve elinizdeki parayı 5-6 ay boyunca değerlendirme imkânınız var. Hem risk azalıyor hem de likidite korunuyor. Ben de basit bir finansal model kurdum: Konut kredisiyle ev almak mı, yoksa bu yeni finansman modeliyle almak mı daha avantajlı diye hesapladım.
Tüm varsayımları, faiz oranlarını ve konut enflasyonu varsayımını aşağıda detaylıca anlatıyorum ve görselde görebilirsiniz. Örnek hesaplama olarak evim sistemlerinden birinin 5 milyon TL için yapılan hesaplamasını kullandım.
Teklifi ben almadığım için ilk 4 ay 1 TL, 5. ay 2 milyon TL vererek ev alınma ihtimali var mı bilmiyorum, eğer böyle bir şey söz konusuysa evim sistemleri daha da avantajlı olacaktır.
Aşağıda kullandığım varsayımları ve nedenlerini paylaşıyorum: Ev fiyatı (0. ay): 4. 439. 856 TL Bu, konut kredisinin çekildiği günkü fiyat. Bunu konut enflasyonunu %2 olarak varsayarak 5 milyon TL'lik bir ev bugün ne kadar olurdu diye düşünerek elde ettim aslında.
Ev fiyatı (6. ay): 5. 000. 000 TL Bu örnekte kullandığımız tutar Konut kredisi faizi: %2,69 (aylık) Şu an bankalarda en düşük oran bu seviyede. Katılım bedeli: 350. 000 TL Evim sistemlerinde alınan organizasyon bedelini baz aldım.
6 ayda 6 taksit olarak ödendiğini varsaydım. PPF (Parasal Portföy Fon Getirisi): %2,5 (aylık net) Peşinatı hemen ödememek sayesinde elde tutulan paranın ortalama mevduat getirisi olarak alındı.
Konut enflasyonu: %2 Gayrimenkul fiyat artışını temsilen ortalama piyasa artışı. Bu varsayımlarla iki farklı senaryonun Net Bugünkü Değer (NBD) analizini yaptım. NBD, her iki sistemde yapılan ödemelerin bugünkü değerini gösterir; yani hangi yöntemde toplam maliyetin gerçekte daha düşük olduğunu hesaplar.
Sonuç: Evim Sistemi (Yeni Model): 4. 424. 347 TL Konut Kredisi: 4. 470. 579 TL Yani bu anlattığım sistemde evim sistemleri, konut kredisinden biraz da olsa daha avantajlı. Buradaki farkın temel nedeni, peşinatı hemen bağlamamak.
Paranın 6 ay boyunca elde kalması, mevduat getirisiyle küçük ama anlamlı bir avantaj yaratıyor. Ayrıca faiz oranlarının bu seviyelerde olduğu bir ortamda, toplam finansman maliyeti de kredi tarafında çok daha yüksek kalıyor.
Eğer faiz oranları düşerse tablo değişebilir, ama mevcut durumda evim sistemleri modeli krediye ulaşabilenler için bile finansal olarak ilk kez daha rasyonel hale geliyor. ''.