Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü’nün 2025 yılı raporu, Türkiye’de gayrimenkul sektörünün ulaştığı dev ölçeği bir kez daha gözler önüne serdi.
Konu ile ilgili olarak paylaşılan detaylara göre konut, iş yeri, arsa ve tarla satışlarını kapsayan toplam gayrimenkul işlem hacmi, bir önceki yıla göre %8,7 artarak 3 milyon 332 bin 994 adede yükseldi.
Söz konusu bu rakamlar içerisinde en çarpıcı veri ise konut satışlarının toplam işlemler içindeki payının tarihte ilk kez yüzde 50’nin üzerine çıkması oldu.
Her iki gayrimenkul işleminden birinin konut olması, Türkiye’de gayrimenkulün hâlâ en güçlü “güvenli liman” olarak görüldüğünü ortaya koyuyor.
Ancak bu büyük ölçekli pazar, beraberinde kritik bir tartışmayı da gündeme taşıyor: Yatırımcılar bu dev ekonomiyi ne kadar rasyonel yönetiyor? DUYGULARLA DEĞİL HESAPLA YATIRIM YAPIN Gayrimenkul uzmanı ve yazar Kürşat Tuncel, Ceres Yayınları’ndan çıkan yeni kitabı “Gayrimenkul Meraklıları İçin Finansal Okuryazarlık” ile Türkiye’deki yaygın hatalara dikkat çekiyor.
Tuncel’e göre gayrimenkulde başarıyı belirleyen en önemli unsur artık “konum” değil; yatırımcının finansal okuryazarlığı. Tuncel, yatırımcıların çoğunun hâlâ kulaktan dolma tavsiyelerle hareket ettiğini belirterek şu uyarıyı yapıyor: “Bir mülkü satın alırken sadece fiyatına bakmak yanlıştır.
Asıl dikkat edilmesi gereken; kira geliri ve yıllık değer artışının toplamının, alternatif finansal araçların getirisini geçip geçmediğidir. Eğer geçmiyorsa, o gayrimenkul bir yatırım değil, mali yük haline gelmiştir.
” BRÜT METREKARE ALDATMACASI Türkiye’de konut satışlarında yapılan en büyük hatalardan birinin brüt metrekare üzerinden değerlendirme yapmak olduğunu vurgulayan Tuncel, yatırımcıların mutlaka net kullanım alanını dikkate alması gerektiğini söylüyor.
Örnek olarak; 150 m² brüt olarak satılan bir evin net alanı 100 m² ise, yatırımcı aslında her m² için %50 daha fazla para ödüyor. Tuncel bu konuda net bir mesaj veriyor: “Yatırımı brüt alana değil, süpürülebilir net metrekareye yaparsınız.
Parayı duvara değil, kullanılabilir alana yatırın. ” MANZARA BEDELİ ABARTILIYOR Türkiye’de gayrimenkul fiyatlarını şişiren unsurlardan biri de keyfi olarak eklenen şerefiye bedelleri.
Tuncel’e göre bu bedellerin rasyonel bir sınırı olmalı: Manzara: en fazla %25 fiyat farkı Güney cephe: %5 Her kat farkı: %2 Bu oranların üzerindeki farkların yatırım değil, tamamen kişisel lüks tercihi olduğunu belirtiyor.
NET GELİR HESABI ŞART Tuncel'in altını çizdiği en kritik noktalardan biri de yatırımcıların “gördüğü kira gelirine” aldanması. Çünkü; Aidatlar, emlak vergisi, bakım-tadilat giderleri, kiracısız kalan dönemler hesaplanmadığında, yüksek gibi görünen getiri hızla eriyebiliyor.
Tuncel bu durumu şöyle özetliyor: “Bir gayrimenkul size para kazandırmıyorsa, sizden para yiyordur. Gerçek yatırımcı brüt değil, masrafları düştükten sonra kalan net kazanca bakar.
”.