İnşaat ve emlak yatırımlarında sıkça karşılaşılan “gabari” kavramı, bir yapının imar planına göre ulaşabileceği en yüksek noktayı ifade eder ve proje geliştirme sürecinde kritik öneme sahiptir.
Paylaşılan detaylara göre teknik literatürde tünel ve köprü gibi yapılarda minimum geçiş yüksekliği ve genişliği anlamında da kullanılsa da, konut ve ticari binalarda gabari, kaldırım kotundan çatıya kadar izin verilen azami yapı yüksekliği olarak kabul edilir.
Bu nedenle arsa değerlemesinden mimari tasarıma, finansman planlamasından satış stratejisine kadar birçok başlıkta belirleyici rol oynar. Gabari ile emsal (KAKS) arasındaki ilişki çoğu zaman karıştırılır.
Gabari, parselde yükseklik sınırını koyarken; emsal, parsel alanıyla çarpılarak toplam inşaat alanını (kat alanları toplamı) verir. Konu ile ilgili olarak bir örnek vermek gerekirse; KAKS değeri 1,80 olan 1.
000 m²’lik bir arsada emsale tabi inşaat hakkı 1. 800 m²’dir. Eğer imar planı “Hmax 18,50 m” olarak bir gabari belirliyorsa, proje bu yüksekliği aşamaz. Sonuçta emsal toplam hacmi, gabari ise bu hacmin düşey limitini tanımlar.
TAKS (taban alanı katsayısı), çekme mesafeleri, saçak kotu ve çatı eğimi gibi plan notları da devreye girdiğinde, gerçekçi kat adedi ve daire planları netleşir.
Gabarinin belirlenmesinde belediyenin onaylı imar planı ve plan notları esastır. Bazı bölgelerde “kat adedi” doğrudan yazılı olabilir; bu durumda kat yüksekliği, çatı koşulları ve saçak kotu dikkate alınarak fiili toplam yükseklik hesaplanır.
Paylaşılan detaylara göre arsanın eğimi, yol kotu, bodrum katların “kısmen gömülü” sayılması gibi teknik ayrıntılar da nihai yüksekliğe etki eder. Yapının fonksiyonu (konut, ticaret, sanayi vb.
) ve deprem yönetmeliğinin getirdiği taşıyıcı sistem gereklilikleri, kat yükseklikleri ve mimari kararlar üzerinden pratikte gabarinin nasıl kullanılacağını şekillendirir. Gabari sınırının temel amaçları; kent silüetini ve komşu parsellerin güneş-gölge dengesini korumak, hava koridorlarını ve altyapı kapasitesini gözetmek, nüfus ve trafik yoğunluğunu yönetmek ve deprem güvenliği açısından makul bir üst sınır oluşturmaktır.
Bu nedenle de gabari tek başına değil, KAKS/TAKS ve plan notlarıyla birlikte değerlendirilmesi gerekir.