Kira tespit davası, ev sahibi veya kiracının, yenilenen kira döneminde kira bedelinin piyasa koşullarına göre yeniden belirlenmesi amacıyla açtığı, genellikle 5. yıldan sonra rayiç bedel talebiyle gündeme gelen bir hukuk davası olarak karşımıza çıkyor.
Hukuki analiz ve güncel kararları sosyal medya hesabı X'ten paylaşan Avukat'ın Notları kira tespit davasıyla ilgili 10 kritik Yargıtay kararını tekrar gündeme getirdi. İşte ayrıntılar.
AVUKAT'IN NOTLARI @avukatnottu KİRA TESPİT DAVASI: 10 ÖNEMLİ YARGITAY KARARI 1- Beşinci yıl dolmadan açılan kira tespit davası, süresinde açılmadığı için reddedilmemeli, dava sırasında 5 yıllık kira süresinin sonu olan dönem başladı ise davaya devam edilmelidir.
(Y3HD - 2017/6958 E - 2019/3016 K) 2- Yenileme sözleşmesinde kira bedeli emsal ve rayiçlere uygun değil ise yenileme sözleşmenin imzalanmasından itibaren 5 yıl geçmemiş olsa dahi ilk sözleşmenin başlangıcına göre geçen süre gözetilerek kira parasının tespiti talep edilebilir.
(Y3HD - 2017/5411 E - 2018/11236 K) 3-Kira tespit davası açıldığı dönemin başına kadar etki eder. Kira sözleşmesinde kira artış iradesi var ise kira tespit davası ihtara gerek olmaksızın kira dönemi içinde herhangi bir tarihte açılıp, kira dönemi başından itibaren tespit istenir (Y3HD - 2019/1029 E - 2019/1790 K) 4- Paylı mülkiyette her paydaş kendi payı bakımından kira tespit davası açabilir.
Elbirliği mülkiyetinde ise tüm ortaklar birlikte dava açmalı veya açılan davaya katılmaları yahut izin belgesi vermeleri gerekmektedir. (Y3HD - 2017/15709 E - 2018/13113 K) 5- Kira tespit davası, taşınmazın paylı ya da elbirliği mülkiyeti kapsamında olması hâlinde dahi kiraya veren tarafından açılabilmektedir.
Ayrıca (Anayasa m. 35) mülkiyet hakkının doğal sonucu olarak kiraya veren olmayan malik de açabilmektedir. (HGK - 2013/1629 E - 2015/1068 K) 6- Aylık kira bedelinin tespiti istenmişse harç; talep edilen aylık kira bedeli ile mevcut aylık kira bedeli arasındaki fark üzerinden hesaplanır.
İşyerlerinde ise talep edilen brüt kira ile ödenen brüt kira arasındaki fark esas alımalıdır. (Y3HD - 2017/15454 E - 2017/18281 K) 7- Kira bedeli tespit edilirken hakim hakkaniyet indirimi yapmalıdır.
Hakkaniyet indirimi davacının talep ettiği bedel üzerinden değil, bilirkişi raporundaki miktar üzerinden uygulanmalıdır. (HGK - 2017/977 E - 2021/1168 K) 8-Bilirkişi raporunda emsal incelemesi sağlıklı yapılmalı; emsal kira sözleşmeleri dosyaya alınmalı, taşınmaz ile emsaller yerinde karşılaştırılmalı ve somut gerekçelerle, taşınmazın ilgili dönemde boş kiraya verilse getireceği kira bedeli belirlenmelidir.
9- Kira tespit davasında fazlaya ilişkin haklar saklı tutulamaz ve saklı tutulan bu hakla ilgili olarak ıslah talebinde bulunulamaz. Yani bilirkişi raporu sonrasında talebinizi ıslah edemezsiniz.
(YHGK - 2017/6-2792 - 2021/267) 10- Kira tespit davası yalnızca konut ve çatılı işyeri kiraları söz konusudur. Kiralanan bir kısmı açık bir kısmı çatılı ise galip vasfın belirlenmesi önem arz eder.
(Y3HD - 2021/5455 E - 2021/8864 K).