Avukat Kadir Bozdağ, ev sahipleri ve kiacılar arasında en büyük sorunların yaşanmasına neden olan kira sözleşmeleri ve tahliye kararlarında kritik ayrıntılara dikkat çekiyor.
Bozdağ, kiraya veren olarak ya da kiracı tarafında olsanız kira ilişkilerinde “artırım” ve “tahliye” mekanizmalarının güvenli biçimde işlemesi için sözleşmeden ihtarnameye, delilden hukuki zemine kadar dikkat edilmesi gereken detaylar olduğubu 2 maddede açıkladı.
İşte ayrıntılar; Av. Kadir Bozdağ @avkadirbozdag Kira Artışı Ve Tahliye: Sözleşme, İhtar Ve Delil Dizilimi Kiraya veren olarak ya da kiracı tarafında olsan — kira ilişkilerinde “artırım” ve “tahliye” mekanizmalarının güvenli biçimde işlemesi için sözleşmeden ihtarnameye, delilden hukuki zemine kadar bir dizi adım var.
1) Sözleşmede Kira Artışına Yönelik Hükümün Rolü Taraflar arasında kira sözleşmesi yapılırken artış oranının veya artış yöntemiyle ilgili hüküm konabilir.
Örneğin: “Her yıl kira bedeli % X oranında artırılacaktır” veya “kira bedeli her yıl TÜFE oranında artırılır” gibi. Ancak bu hüküm belirli ve muayyen olmalı: artışın nasıl belirleneceği açıkça tanımlanmalı.
Aksi hâlde, bu hükmün bağlayıcılığı tartışılır. Örneğin, Yargıtay kararında şöyle denmiştir: “Kira sözleşmesinin özel şartlar bölümünde enflasyona göre zam yapılacağı kararlaştırılmış ise de; bu artış şartının belirli ve muayyen olduğundan söz edilemez.
” (Yargıtay 6 HD, E. 2014/10692) Yani: Artış oranı açık değilse, kiraya veren tek başına “ben %30 artıracağım” diyemez. Sözleşmede artış şartı yoksa ya da belirsizse, artış için kiraya verenin ayrıca hukuki adım atması gerekir.
2) İhtarname ve Delil Dizilimi – Ne, Ne Zaman? Kira artışı için sözleşmede hüküm yoksa ya da hüküm olsa bile yeni kira döneminin başlangıcından önce bir bildirim (ihtarname ya da yazılı bildirim) yapılması önerilir.
Bu, sonra “ben haber vermedim” gibi savunmaların önünü keser. Örneğin; kira sözleşmesinde artış şartı bulunmaması hâlinde, kiraya verenin yeni kira döneminin başlangıcından en geç 30 gün önce artış yapılacağına ilişkin ihtarname göndermesi gerekir.
Tahliye talebinde kullanılacak ihtarname: Kiracıya borcunu ödememesi, sözleşme hükmüne uymaması veya tahliye taahhüdüne aykırı davranması hâlinde örneğin kiraya veren tarafından ihtar gönderilerek durumu belgelemesi çok önemlidir.
Delil dizilimi açısından: Sözleşme, artış hükmü varsa; ihtarname tarihleri, kiracıya tebliği, kiracıya gönderildiği belgeler; ödeme makbuzları, kira bedelinin geçmiş dönemde ne olduğu; kiralananın rayiç kira bedelinin ne olduğu gibi veriler toplanmalı.
.