Konut ve ticari gayrimenkul fiyatlarının hızla yükseldiği son yıllarda, arsa yatırımı yeniden gündemin üst sıralarına yerleşti. Özellikle “şehir çeperlerinde arsa alıp uzun vadede kazanma” beklentisi, bireysel yatırımcıların ilgisini artırırken, uzmanlar kritik uyarılarda bulunuyor: “Arsa, konuttan daha yüksek getiri potansiyeli taşıyabilir ama doğru araştırma yapılmazsa en riskli gayrimenkul türüdür.
” Gayrimenkul ve imar hukuku uzmanlarına göre arsa alırken ilk ve en önemli adım, imar durumunun netleştirilmesi. Belediyeden veya ilgili idareden alınacak imar durum belgesiyle taşınmazın konut, ticari, sanayi, tarım veya hiçbir yapılaşmaya açık olmayan bir alan mı olduğu mutlaka teyit edilmeli.
“Tarla” niteliğindeki bir yerin ileride arsa olacağı vaadiyle satılması, yatırımcıların en sık karşılaştığı riskli senaryolar arasında yer alıyor. Uzmanlar, “İmar planına girmemiş bir tarla, yıllarca aynı durumda kalabilir” uyarısını yapıyor.
Paylaşılan bilgilere göre ikinci önemli başlık, tapunun niteliği ve takyidat durumu. Tapu sicilinde taşınmazın müstakil parsel mi, hisseli mi olduğu; üzerinde ipotek, haciz, şerh, kamulaştırma kararı, intifa hakkı gibi kısıtlamaların bulunup bulunmadığı ayrıntılı şekilde incelenmeli.
Hisseli arazilerde, ileride ifraz, ortaklığın giderilmesi davası veya kamulaştırma süreçleri yaşanabileceği, bunun da yatırımın zamanlamasını ve değerini ciddi şekilde etkileyebileceği vurgulanıyor.
Arsanın konumu ve ulaşım olanakları da orta ve uzun vadeli getiri açısından belirleyici. Mevcut yol, altyapı ve toplu taşıma bağlantıları kadar, planlanan yeni yollar, metro hatları, organize sanayi bölgeleri, üniversite ve kamu yatırımları gibi faktörler de yakından takip edilmeli.
Ancak uzmanlar, sadece “projeye yakın” söylemleriyle pazarlanan bölgelerde, resmi plan ve projelerin belediye ve ilgili bakanlıkların duyurularından kontrol edilmesi gerektiğinin altını çiziyor.
Zemin ve jeolojik yapı da göz ardı edilmemesi gereken bir unsur. Deprem kuşaklarında bulunan şehirlerde, ileride inşaat yapılması düşünülen arsalar için zemin etüt raporları, taşkın riski, heyelan gibi doğal afet riskleri mutlaka araştırılmalı.
Bazı bölgelerde, imar izni bulunsa bile zemin koşulları inşaat maliyetlerini ciddi şekilde artırabiliyor veya yapılaşma yoğunluğunu sınırlayabiliyor. Aktarılan bilgilere göre son dönemde artan bir başka risk ise “parsel parsel” veya “metrekarelik hisse” satışları.
Harita üzerinde gösterilen yerle tapudaki hissenin örtüşmediği, fiili kullanım alanı ile hukuki durumun farklı olduğu durumlar yatırımcıyı zor durumda bırakabiliyor. Bu nedenle satış öncesinde bir harita mühendisi ya da gayrimenkul değerleme uzmanından teknik görüş alınması tavsiye ediliyor.
Ekonomistler, yüksek faiz ve dalgalı enflasyon ortamında arsa yatırımı planlayanların, nakde dönme süresini ve likidite riskini de hesaba katmasını öneriyor. Konuta göre daha geç satılabilen arsalarda, kısa vadede nakde ihtiyaç duyan yatırımcıların zararına satış yapmak zorunda kalabildiği belirtiliyor.
.